La description technique, un document essentiel pour gérer une servitude

Au Québec, certaines propriétés sont soumises à des servitudes, en faveur d’une autre propriété, d’une personne ou d’une société. À partir du moment où la servitude est créée, il est obligatoire de passer par la description technique pour tout changement, notamment lors d’une transaction immobilière.

Si vous ne savez pas en quoi consistent une servitude et une description technique, découvrez tout ce qu’il faut savoir à ces sujets dans cet article, grâce à l’expertise de Marcel Pineault.

Qu’est-ce qu’une description technique?

La description technique est un document d’arpentage qu’un arpenteur-géomètre peut fournir. Composé d’un plan et d’un rapport, la description technique décrit de façon détaillée une parcelle de terrain. Cela permet notamment de connaître et de visualiser précisément la superficie de ladite parcelle, ses limites par rapport aux biens-fonds de chacun des terrains voisins, des limites de zonage agricole, des limites municipales ou administratives et des éventuelles servitudes.

Généralement, la description technique est utile à deux moments, soit lors de la création d’une servitude, soit à l’occasion d’une transaction immobilière. Dans le premier cas, la description technique permet de noter l’emplacement de la servitude, tandis que dans le second cas, un acheteur pourra être informé de l’existence ou non d’une servitude sur sa future propriété.

Notez que comme la description technique est enregistrée, elle sera facilement repérée au registre foncier.

Quels sont les principaux types de servitude?

D’après le Ministère de l’Énergie et des Ressources Naturelles, une servitude est « une charge imposée à une propriété en faveur d’une autre propriété ou d’une personne et qui vous oblige, en tant que propriétaire, à supporter certains usages ou à vous abstenir d’exercer certains droits sur votre propriété ».

De manière globale, on distingue deux grands types de servitudes : les servitudes réelles et les servitudes personnelles. Les premières concernent une propriété, alors que les secondes se rapportent à une personne. Parmi les servitudes réelles, qui sont les plus courantes, on trouve la servitude de drainage, la servitude d’utilité publique, la servitude d’empiètement et la servitude de passage.

La servitude de drainage concerne l’évacuation des eaux de surface habituellement en territoire agricole; tandis que la servitude d’empiètement concerne principalement les constructions; que la servitude de passage se rapporte à un droit de passage et que la servitude d’utilité publique est souvent liée à une municipalité ou aux sociétés publiques ou d’utilités publiques, comme Hydro-Québec, Bell Canada et les compagnies de câblodistribution.

Comment fonctionne une servitude?

Avant toute chose, sachez qu’une servitude n’est pas un droit de propriété, mais plutôt un accessoire audit droit de propriété. Elle est généralement établie soit sous seing privé ou par contrat auprès d’un avocat, d’un notaire ou de parties intéressées, et ce à partir d’une entente intervenue entre un propriétaire et un voisin ou un service public.

En tant que particulier, si vous souhaitez demander une servitude à votre voisin, la première chose à faire est de le rencontrer et de lui en parler. S’il refuse votre proposition, vous n’avez pas de recours, hormis s’il s’agit d’une servitude de passage et qu’il est avéré que vous en avez réellement besoin (cf. notre article sur les limites de terrain. En revanche, s’il accepte, il vous faut passer à l’étape suivante et faire appel à un arpenteur-géomètre qui pourra décrire précisément les limites de la servitude en accord avec votre intervenant, avant de finaliser le tout avec un notaire qui l’indexera au registre foncier.